Administración de condominios CDMX: lo que exige la ley

En la Ciudad de México, que la asamblea te nombre administrador no basta para que el banco, el juzgado o el proveedor te reconozcan como tal. La ley le da plena validez al nombramiento frente a terceros siempre que acredites tu personalidad con el registro de administrador vigente que emite la Procuraduría Social. Sin ese papel, la administración funciona hacia adentro y se atora hacia afuera.

Esta guía reúne lo que la CDMX le exige a quien administra un condominio: quién puede hacerlo, qué entrega antes de empezar, qué rinde cada mes y cómo entrega al irse. Sirve igual a la administradora que llega que al comité de vigilancia que la contrata.

El ordenamiento es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (GODF 27/01/2011; última reforma GOCDMX 04/08/2023). Sus reglas de asamblea y de cobro están en la guía de la ley de condominios de la CDMX; aquí nos quedamos con la figura del administrador.

Como siempre que hablamos de leyes: esto es material informativo, no asesoría legal. Citamos el texto vigente con su fecha, pero las leyes se reforman y cada caso tiene matices. Antes de firmar un contrato o de remover a una administración, verifícalo en el texto y, si hay dinero de por medio, con un abogado local.

Administrador de condominios CDMX: condómino o profesional

La ley reconoce dos figuras, y la diferencia no es de tamaño sino de requisitos:

Dos lecturas que cambian la operación:

El condómino que administra pierde el piso si se atrasa. El requisito no es estar al corriente el día de la asamblea, sino durante toda la gestión. Un administrador condómino con dos cuotas vencidas deja de cumplir la condición del cargo, y cualquiera puede usar eso en su contra.

El contrato no lo firma quien presidió la asamblea, sino el comité de vigilancia. Contratar y dar por terminados los servicios del administrador profesional es función del comité (art. 49). Si tu condominio no tiene comité integrado, lo primero no es buscar administradora: es nombrarlo, porque sin él no hay quién firme.

Empresas de administración de condominios CDMX: qué pedir antes de firmar

Con la tabla anterior, la entrevista a una administradora se vuelve una revisión de documentos. Antes de llevar una propuesta a la asamblea, pide:

1. La certificación expedida por la Procuraduría Social. No una carta de recomendación: la certificación.
2. La constancia del curso para administradores que imparte la Procuraduría.
3. La propuesta de fianza. Que la traiga está bien, pero clase y monto los decide la asamblea.
4. El borrador de contrato, dirigido al comité de vigilancia y con duración de un año.
5. El compromiso de calendario: quién presenta el nombramiento a registro y en qué fecha.

La designación se hace en asamblea y queda en el acta, así que conviene preparar la sesión con la redacción del acuerdo lista. La guía de asamblea de condominio cubre cómo convocar, cómo se vota y qué debe decir el acta para que el nombramiento no nazca impugnable.

Administradoras de condominios CDMX: el primer mes, con fechas

Lo que más se olvida no es un requisito, sino un plazo. Desde el día de la asamblea corren cuatro relojes distintos:

Si el registro no se presenta en quince días hábiles, la ley prevé una multa de cien días de salario mínimo. La Procuraduría, por su parte, tiene quince días hábiles para emitir el registro y la constancia de capacitación una vez cumplidos los requisitos. Y registrarse como administrador no es un trámite aparte de la gestión: está en la lista de sus obligaciones (art. 43, fr. XXVIII), igual que llevar el libro de actas autorizado por la Procuraduría (fr. I).

Lo que la administración entrega cada mes

El artículo 43, fracción XII, es el que más pesa en el día a día: la administración entrega cada mes, a cada condómino, un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del comité de vigilancia, y recaba constancia de quién lo recibe. Ese estado de cuenta muestra:

• La relación de ingresos y egresos del mes anterior.
• El monto de las aportaciones y cuotas pendientes.
• El saldo de las cuentas bancarias y de las inversiones, con sus intereses.
• Las cantidades por pagar a proveedores.
• La relación de morosos y el monto de su deuda.

El condómino tiene ocho días desde la entrega para hacer observaciones; pasado ese plazo se entiende que está de acuerdo, a reserva de lo que apruebe la asamblea. Hay dos obligaciones más con reloj: un recibo por cada pago (fr. XI) y la constancia de no adeudo en máximo cinco días hábiles cuando la pide un condómino, un notario o un juzgado (fr. XXV).

Un matiz del mismo artículo: la ley pide la relación de morosos, pero reserva los datos personales de los condóminos al comité de vigilancia y a la autoridad que los solicite fundadamente. La lectura prudente es reportar el rezago por unidad, no por nombre; la guía del informe mensual desarrolla cómo hacerlo sin exhibir a nadie.

Armar ese estado de cuenta a mano es donde se va la primera semana de cada mes: cruzar el estado bancario con la hoja de gastos, buscar cada comprobante en el correo y pasar la relación al comité para que le dé el visto bueno. La parte de ingresos y egresos es la que Tesorería sostiene sin reconstruirla: cada cobro pagado entra como ingreso sin capturarlo, y cada gasto se registra con su categoría y su comprobante adjunto. El saldo bancario y las cuentas por pagar a proveedores siguen saliendo de tu banco y de tus facturas. Y el comité puede revisar sin pedir nada: si su presidente entra con el acceso de presidente de la mesa, supervisa tesorería y cobranza sin poder editarlas.

Administración de edificios CDMX: por edificio, ala o sección

En un conjunto grande, la ley permite no tener una sola administración para todo. El artículo 37 autoriza nombrar administración por edificios, alas, secciones, zonas, manzanas o entradas cuando hay un impedimento material o estructural, o cuando los condóminos ya tienen una forma tradicional de organizarse. Si el condominio tiene más de una entrada, pueden organizarse por acceso o módulo, siempre que se trate de áreas comunes internas que solo dan servicio a esa sección.

Con dos límites: se prohíbe fragmentar la organización dentro de una sección, y si dos alas comparten acceso, no pueden organizarse por separado. En los conjuntos condominales, la administración de los bienes comunes de todo el conjunto recae en un comité de administración (art. 45), cuyo presidente tiene las mismas funciones que un administrador.

Un aviso: un edificio en renta con un solo dueño no está en régimen de propiedad en condominio, y esta ley no le aplica. Todo lo de esta guía supone un inmueble constituido en condominio.

Cambiar de administración: siete días para entregar todo

El relevo tiene reglas en las dos puntas.

Antes de irse, el administrador debe convocar a asamblea con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato para notificar su terminación (art. 43, fr. XIII). Si no lo hace, convoca el comité de vigilancia para informar su desempeño y nombrar a quien sigue o renovar. Si el administrador fallece o se ausenta más de un mes sin aviso, el comité convoca a asamblea extraordinaria y puede asumir sus facultades mientras tanto (fr. XVII).

Para removerlo antes de tiempo, la asamblea puede nombrar, ratificar y remover libremente al administrador (art. 33). Además, el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones abre la revocación del mandato a petición de al menos el 20% de los condóminos, con ratificación de la asamblea (art. 43).

Al salir, la administración saliente entrega a la entrante, en no más de siete días naturales desde el día siguiente a la nueva designación, estados de cuenta, libro de actas, valores, bienes y todo lo relacionado con procedimientos administrativos y judiciales (art. 44), con un acta que firman quienes intervienen. Vencido el plazo, la entrante puede iniciar acciones administrativas, civiles o penales, y la Procuraduría puede requerir la documentación en tres días hábiles.

Siete días alcanzan si el historial ya está ordenado y no alcanzan si vive en la computadora de la administración saliente. Cuando la comunidad opera en Communeo, cambiar de administradora se hace con un enlace que firman la administración saliente y la presidencia de la mesa, si la hay, y que la nueva acepta: cargos, pagos, unidades y residentes se quedan con la comunidad, y la saliente pierde su acceso. El libro de actas autorizado, los valores y los expedientes judiciales siguen siendo entrega física con acta, como manda la ley.

Tu ficha para contratar administración en la CDMX

1. Comité de vigilancia integrado: firma el contrato y da el visto bueno a cada estado de cuenta.
2. Certificación y curso de la Procuraduría, si es profesional.
3. Fianza y remuneración por acuerdo de asamblea, en el acta.
4. Registro en 15 días hábiles.
5. Estado de cuenta mensual con constancia de entrega.
6. Entrega completa en siete días naturales al salir.

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