Ley de condominios Querétaro 2026: asamblea, cuotas y cobro

Si administras en Querétaro y buscaste "ley de condominios Querétaro", el primer hallazgo útil es que esa ley no existe. Y no es un tecnicismo: es la razón por la que tantas guías que circulan describen plazos y porcentajes que en Querétaro no aplican.

El régimen de propiedad en condominio vive dentro del Código Urbano del Estado de Querétaro, en el Capítulo Séptimo del Título Tercero, "Del Condominio", artículos 211 a 309. El Código se publicó en el Periódico Oficial "La Sombra de Arteaga" el 31 de mayo de 2012 y entró en vigor el 30 de junio de ese año; ese capítulo se reescribió casi por completo con la reforma publicada el 16 de marzo de 2018 (No. 21), que es la que hoy da forma a la operación cotidiana. La última reforma del Código es del 17 de noviembre de 2023 (No. 92).

Hubo una ley especial: la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Querétaro, publicada el 16 de agosto de 1973, que la propia ficha genealógica del Código Urbano registra como ordenamiento precedente. Hoy el índice de leyes vigentes de la Legislatura del Estado no lista ningún ordenamiento de condominios. Es el mismo malentendido que ocurre en Jalisco, donde el régimen vive en el Código Civil y buscar la ley especial lleva a un texto abrogado.

Como siempre que hablamos de leyes: esto es material informativo, no asesoría legal. Consultamos el texto del Código Urbano publicado por la Dirección de Investigación y Estadística Legislativa del Poder Legislativo del Estado, que advierte expresamente que solo la edición impresa de "La Sombra de Arteaga" tiene carácter oficial. Antes de tomar una decisión que dependa de un plazo o un porcentaje, verifícalo ahí y, si hay dinero o un acuerdo importante de por medio, con un abogado local.

Si administras además fuera del estado, la comparativa de la Ley de Propiedad en Condominio por estado pone la CDMX, Jalisco, Nuevo León, el Estado de México y Quintana Roo en la misma tabla.

Lo que hace distinto a Querétaro: el municipio manda

Antes de cualquier plazo, esta es la particularidad que cambia el trabajo. El artículo 215 no regula el condominio: le ordena a cada municipio que lo regule, y le fija un contenido mínimo. Los reglamentos municipales deben establecer al menos las modalidades que puede adoptar un condominio, la garantía que debe presentar el desarrollador, los casos en que puede modificarse el régimen, los mecanismos de diálogo y solución de conflictos, y la obligación del desarrollador de impartir un curso de inducción a la vida condominal y entregar el manual de convivencia al condómino.

Consecuencia práctica: en Querétaro la ficha de cumplimiento de tu condominio tiene dos fuentes, no una. El Código Urbano fija el piso; el reglamento del municipio donde está el inmueble lo aterriza. Ninguno de los otros cinco estados que hemos comparado delega tanto.

Ese mismo artículo trae una prohibición que resuelve la discusión más repetida de cualquier condominio horizontal: queda prohibido delimitar, pintar señalamientos de exclusividad, techar o construir en el estacionamiento de uso común o en cualquier área común. La excepción son las áreas verdes, que sí pueden delimitarse para protegerlas, preferentemente con vegetación, y los cajones destinados a personas con discapacidad.

La asamblea en Querétaro: cuatro días y quince minutos

Cuatro lecturas que cambian la operación:

Cuatro días es el plazo más corto que hemos documentado. La CDMX pide siete días naturales y Jalisco quince. Querétaro pide cuatro, y en suma urgencia permite convocar una extraordinaria con 24 horas. Es una ley que asume que el condominio puede reunirse rápido — lo que significa que la carga de probar que la convocatoria llegó recae entera sobre la administración.

La convocatoria tiene tres canales, y uno es electrónico. El artículo 270 fracción II pide colocarla en lugar visible del condominio, remitirla por medios electrónicos y fijarla en la puerta. No es "o": es la lista completa. Un condominio que solo pega el papel en el elevador está convocando de forma incompleta según el texto.

Los 15 minutos entre convocatorias son la clave logística. Como median quince minutos entre una y la siguiente, las tres pueden agotarse en la misma tarde. Eso convierte la tercera —con los que asistan— en el escenario realista de casi cualquier condominio grande, y hace que la citación tenga que anunciar las tres desde el principio.

Hay un candado contra el condómino mayoritario. El voto pesa por indiviso, pero cuando un solo condómino representa más del 50% del valor total inicial del inmueble, el artículo 265 fracción VIII exige que además el acuerdo se tome por mayoría de votos contados por persona. Es una regla que casi nadie conoce y que en un condominio con un desarrollador o un inversionista dominante decide quién manda de verdad.

Quién puede convocar

Están facultados la Mesa Directiva, cuando menos el 20% del total de los condóminos, y cualquier condómino si ha transcurrido un año sin que se convoque (artículo 269). Los condóminos que según el informe del administrador estén en condición de morosos no tienen derecho a convocar.

Ese último punto es el que más se subestima en un condominio con la administración en disputa: si pasó un año sin asamblea, la puerta se abre para cualquier condómino al corriente, sin necesidad de juntar porcentajes.

El acta y el libro

El acta la levanta el secretario y la firman el presidente y el secretario de la Mesa Directiva, los miembros del Comité de Vigilancia que asistieron y los condóminos que lo soliciten. Dos obligaciones concretas y verificables que conviene tener en el calendario:

• El secretario debe informar por escrito a cada condómino, dentro de siete días hábiles, las resoluciones que adoptó la asamblea (art. 265 fr. XI).
• El libro de actas debe estar digitalizado y disponible en medios electrónicos (art. 265 fr. XI, último párrafo). Es de las pocas leyes estatales que lo dicen con esas palabras.

El paso a paso general de la asamblea —quién convoca, cómo se levanta el acta, qué se protocoliza— está en la guía de asamblea de condominio.

Tres órganos, no dos

Aquí Querétaro se separa del resto. La mayoría de las leyes estatales contemplan administrador y comité de vigilancia. Querétaro exige además una Mesa Directiva, y le da las facultades que en otros estados tiene el administrador.

Tres consecuencias que cuestan cuando se descubren tarde:

Sin Mesa Directiva, la asamblea no tiene quién la presida. Es el órgano que convoca y dirige. Un condominio que solo nombró administrador tiene un hueco estructural, y lo va a notar el día que alguien impugne un acuerdo por vicio de forma.

El administrador tiene diez días para afianzarse. El artículo 274 exige otorgar fianza o garantía en la cuantía que señale la asamblea, dentro de un plazo máximo de diez días naturales posteriores a su designación, y comunicar su nombramiento a la autoridad municipal dentro de los quince días hábiles siguientes. Si el administrador es condómino, además debe acreditar ante la asamblea que está al corriente de sus propias cuotas.

El primer administrador es del desarrollador, y dura un año. En edificaciones nuevas lo designa quien otorga la escritura constitutiva, y dura hasta un año, plazo dentro del cual hay que convocar a asamblea para designar al definitivo (art. 275). Ese vencimiento es la primera tarea pendiente de cualquier condominio recién entregado.

Cobrar en Querétaro: sin título ejecutivo, con obligado solidario

Esta es la sección donde Querétaro se aparta más de la CDMX, y donde copiar una estrategia de cobranza capitalina sale caro.

No hay vía ejecutiva. Las leyes de la CDMX, Nuevo León y Quintana Roo convierten el estado de cuenta firmado en un documento que trae aparejada ejecución. El Capítulo Séptimo del Código Urbano de Querétaro no contiene esa figura. Lo que sí contiene es una obligación para el administrador: el artículo 293 dice que ante el incumplimiento de al menos seis cuotas deberá ejercer las acciones necesarias ante los órganos jurisdiccionales. No es una facultad discrecional; es un deber cuyo incumplimiento el Comité de Vigilancia puede reclamar.

La palanca real está en la compraventa. El artículo 294 es la disposición más poderosa del régimen queretano para cobrar: quien adquiere una unidad se constituye en obligado solidario de los adeudos existentes, salvo que el administrador haya expedido y entregado la constancia de no adeudo. El notario asienta que el enajenante declaró, bajo protesta de decir verdad, que la entregó, y el artículo 223 obliga a anexarla al apéndice de la escritura. Traducido: en Querétaro, un adeudo bien documentado no se pierde cuando el moroso vende — se va con la unidad.

Por eso la constancia de no adeudo deja de ser un trámite. El artículo 278 fracción XXIV obliga al administrador a emitirla, bajo su responsabilidad y conforme a la contabilidad del condominio, en un plazo que no exceda de cinco días hábiles desde la solicitud. Un administrador que no puede producirla en cinco días con números defendibles está regalando la única palanca de cobro fuerte que tiene.

La asamblea puede restringir servicios. El artículo 268 fracción XI faculta a la asamblea general para acordar la suspensión o restricción de las áreas de uso común o los servicios por omisión de pago, y para fijar las condiciones del levantamiento. Es una facultad de la asamblea, no del administrador: sin acuerdo previo, restringir es una decisión personal y no una sanción del condominio.

Y hay una restricción de información al moroso. Los condóminos morosos solo pueden consultar los libros y pedir información sobre los fondos durante siete días naturales antes y siete después de la asamblea, o en el plazo que fije el reglamento interno (art. 278 frs. IX y X). Conviene tenerlo escrito en el reglamento antes de que alguien lo invoque en caliente.

Sea cual sea el estado, la parte que sí controlas es llegar con el expediente completo. La guía para reducir la morosidad desarrolla la escalera de cobranza que hace innecesario, en la mayoría de los casos, llegar al juzgado.

Las cuotas y lo que el administrador debe entregar

Las cuotas se destinan a tres fondos (artículo 288): administración y mantenimiento, reserva y gastos extraordinarios. Los dos primeros se reparten en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad privativa. Dos frases del mismo artículo resuelven discusiones frecuentes:

• "El condómino propietario siempre será responsable del pago de las cuotas condominales." Que la unidad esté rentada no traslada la deuda al inquilino frente al condominio.
• Las cuotas no están sujetas a compensación ni a excepciones personales (art. 290). "No pago porque no me arreglaron la fuga" no es una defensa contra la cuota.

Del lado de la administración, el Código pone dos entregables con fecha:

• Estado de cuenta bimestral al Comité de Vigilancia (art. 278 fr. XIX), con la relación pormenorizada de ingresos y egresos, el monto de cuotas pendientes, el saldo de las cuentas bancarias, las cuentas por pagar a proveedores y la relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda.
• Informes semestrales a la asamblea sobre el estado de cuenta de la administración (art. 278 fr. X), además del reporte detallado de actividades, riesgos, inversiones y propuesta de presupuesto que el artículo 264 pide en cada ordinaria.

Y dos obligaciones que no son financieras pero sí exigibles: el administrador debe celebrar o ratificar, dentro de los diez días naturales siguientes a su designación, un convenio con la autoridad estatal o municipal para permitir el ingreso de los cuerpos de seguridad, protección civil o emergencia a las áreas comunes (art. 278 fr. XXVII), y realizar al menos una vez al año simulacros y actividades de protección civil (fr. XXIX).

Constituir el régimen y el reglamento interno

El régimen se constituye por declaración de voluntad del propietario en escritura pública ante notario, conforme a la reglamentación municipal, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (art. 216). Hay un tope que sorprende: en condominios de uso habitacional el número máximo de unidades privativas es de 240.

El artículo 240 lista lo que la escritura debe hacer constar: la denominación, la ubicación y el deslinde catastral, la memoria descriptiva elaborada por un valuador con nombramiento en términos de la Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado, el indiviso de cada unidad, los bienes de propiedad común con sus medidas y colindancias, la garantía de ejecución de obra, la obligación de aportar cuotas y constituir el fondo de reserva, y el avalúo por unidad. Al apéndice se agregan los planos y el reglamento interno del condominio.

Modificar la escritura constitutiva o el reglamento interno exige lo mismo: mayoría calificada —al menos el 75% de los votos de la totalidad de los condóminos—, en escritura pública, inscrita en el Registro Público y ante la autoridad municipal (art. 222). Es más estricto que la CDMX, donde el reglamento se mueve con el 51% del indiviso según el artículo 52, y menos que el Estado de México, donde la escritura solo se modifica por unanimidad.

Dos detalles operativos del reglamento interno en Querétaro:

• La convocatoria a la asamblea que pretenda modificarlo debe incluir las modificaciones propuestas (art. 270 fr. I). Convocar "para revisar el reglamento" sin adjuntar el texto deja el acuerdo expuesto.
• El administrador debe entregar con acuse fehaciente un ejemplar del reglamento a todo arrendatario, comodatario, poseedor o nuevo adquirente, y verificar que se cumpla (art. 287). Desde ese momento le es exigible.

El artículo 286 lista quince materias que el reglamento debe cubrir; entre ellas, el procedimiento para el cobro de cuotas y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, las mascotas, y los criterios para decidir qué asuntos requieren mayoría calificada cuando el Código no lo dice. La estructura completa, con el contenido mínimo y las trampas de redacción, está en la guía del reglamento interno.

Antes del juzgado: la ruta de conflictos

El Código traza una escalera explícita (artículos 308 y 309): el administrador resuelve los conflictos entre condóminos o poseedores; si no puede o es parte, resuelve el Comité de Vigilancia; si tampoco, se acude a la autoridad municipal. Los conflictos entre administrador, Mesa Directiva y Comité de Vigilancia van directo al municipio. La decisión se formaliza en convenio firmado por quienes intervengan, y cuando proceda se remite al juez para que le otorgue calidad de cosa juzgada.

Es una ruta corta y barata que se desperdicia por no documentarla. El convenio firmado en la mesa del administrador vale mucho más si está escrito y fechado que si quedó en un acuerdo verbal que nadie recuerda igual seis meses después.

Tu ficha de cumplimiento Querétaro

Pega esto en la primera página del expediente de cada condominio que administres en el estado:

1. Ordenamiento: Código Urbano del Estado de Querétaro, Título Tercero, Capítulo Séptimo (arts. 211–309). Publicado 31/05/2012; capítulo reformado 16/03/2018; última reforma del Código 17/11/2023. Más el reglamento de condominios de tu municipio (art. 215).
2. Convocatoria: al menos 4 días de anticipación; 24 horas en extraordinaria de suma urgencia. Tres canales: lugar visible, medios electrónicos y puerta del condominio.
3. Quórum: 75% del total de condóminos · más del 50% · con los que asistan, con 15 minutos entre convocatorias.
4. Voto: por porcentaje de indiviso, con el candado por persona si alguien concentra más del 50% del valor inicial.
5. Mayorías: reglamento interno y escritura constitutiva, mayoría calificada (75% de los votos de la totalidad de condóminos), en escritura pública inscrita.
6. Órganos: Mesa Directiva (presidente y secretario) · administrador afianzado en 10 días naturales · Comité de Vigilancia desde 10 unidades.
7. Cobro: moroso a las 2 cuotas ordinarias o 1 extraordinaria; demanda obligatoria a las 6; constancia de no adeudo en 5 días hábiles; el comprador es obligado solidario si no hay constancia.

Y la regla que aplica sin excepción: cuando el ordenamiento y tu reglamento difieren, se respeta el que protege más al condómino. El vocabulario que aparece en el articulado —indiviso, quórum, protocolización, unidad privativa— está explicado en el glosario de administración de condominios, y qué significa vivir bajo este régimen, en la guía del régimen de propiedad en condominio.

Cómo Communeo ayuda con esto

Communeo no interpreta el Código Urbano ni el reglamento de tu municipio —eso es trabajo de tu abogado y de tu asamblea—, pero sí se encarga de que la parte operativa aguante la revisión que la ley supone:

• Convocatorias con constancia de envío. El Código pide remitir la convocatoria por medios electrónicos, además de fijarla en el condominio. Los avisos llegan al portal y al correo de cada propietario con fecha y evidencia — que es exactamente lo que se pierde cuando la convocatoria vive solo en un papel pegado en el elevador, y con cuatro días de plazo poder probar cuándo se envió deja de ser un detalle.
• El padrón de indivisos, actualizado. En un estado donde el voto pesa por porcentaje de propiedad y el quórum de primera es del 75%, el módulo de Unidades mantiene quién es dueño de qué y qué indiviso le corresponde, sin improvisar el día de la asamblea.
• El estado de cuenta bimestral, armado solo. Cobros y Tesorería generan por unidad el histórico de cargos, pagos y notificaciones, con la relación de morosos y sus montos — que es literalmente el entregable que el artículo 278 le pide al administrador cada dos meses, y el insumo de la constancia de no adeudo en cinco días hábiles.
• Cada comunidad con sus propias reglas. Si tu portafolio cruza municipios o estados, un mismo equipo administrador puede llevar condominios en Querétaro y fuera de él, cada uno con sus cuotas y su configuración, sin mezclar datos entre comunidades.

Ninguna herramienta te exime de leer el Código y el reglamento de tu municipio. Lo que sí puede hacer es que, el día que los necesites, tengas los datos en orden. Puedes ver qué cambia para el administrador o cuánto costaría en tu condominio — se empieza gratis, sin tarjeta y sin contratos.