Ley de propiedad en condominio por estado: quórum y cobro

"La Ley de Propiedad en Condominio" no existe. Existen treinta y dos.

Es el malentendido más caro de la administración de condominios en México, y lo alimenta el propio internet: la mayor parte del contenido que se encuentra al buscar está escrito desde la Ciudad de México, con los artículos de la CDMX, sin decirlo. Un administrador en Guadalajara que sigue esa guía convoca su asamblea con siete días de anticipación cuando su Código Civil le pide quince, y descubre el problema el día que alguien impugna un acuerdo.

Esta guía compara seis estados —Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Quintana Roo y Querétaro— en las cosas que de verdad le cambian el día a quien administra: cuánta gente necesitas para instalar una asamblea, con cuánta anticipación convocas, qué pasa con el voto del moroso, y qué se necesita para cobrar por la vía judicial.

Como siempre que hablamos de leyes: esto es material informativo, no asesoría legal. Consultamos los textos vigentes que citamos y anotamos la fecha de la versión de cada uno, pero las leyes se reforman y los casos concretos tienen matices que ningún artículo de blog puede anticipar. Antes de tomar una decisión que dependa de un plazo o un porcentaje, verifícalo en la ley de tu estado y, si hay dinero o un acuerdo importante de por medio, con un abogado local. Cubrimos seis estados de treinta y dos: si el tuyo no está aquí, la lógica de qué buscar sí aplica.

Primero: cómo se llama tu ley

Antes de buscar cualquier artículo, necesitas el nombre correcto del ordenamiento. Cuatro de estos seis estados tienen una ley especial de condominios; Jalisco y Querétaro no. En Jalisco el condominio vive dentro del Código Civil, y buscar una "Ley de Propiedad en Condominio de Jalisco" te lleva a un texto abrogado en 1995. En Querétaro vive dentro del Código Urbano del Estado, y la ley especial de 1973 quedó registrada como ordenamiento precedente: hoy el índice de leyes vigentes de la Legislatura no lista ningún ordenamiento de condominios.

Cuatro de estos seis estados tienen guía propia, con el articulado desarrollado y la ficha de cumplimiento lista para pegar en el expediente: la ley de condominios de la CDMX, la ley de condominios de Jalisco, la ley de condominios del Estado de México y la ley de condominios de Querétaro. Lo que sigue aquí es la comparación entre los seis.

Querétaro es el que pide más trabajo extra, y conviene decirlo antes de las tablas: el artículo 215 no regula el condominio, le ordena a cada municipio que lo regule, y le fija un contenido mínimo —modalidades del condominio, garantía del desarrollador, mecanismos de solución de conflictos, curso de inducción a la vida condominal—. Ninguno de los otros cinco delega tanto. En la práctica significa que ahí la ficha de cumplimiento tiene dos fuentes, no una: el Código Urbano pone el piso y el reglamento del municipio lo aterriza, y varias celdas de las tablas que siguen se resuelven en ese reglamento y no en el Código. Y si lo que buscas no es la ley de tu estado sino entender la figura, empieza por qué es el régimen de propiedad en condominio.

Un detalle de vocabulario que ahorra confusiones: en Quintana Roo el documento interno se llama Reglamento del Condominio (artículo 41), en el Estado de México Reglamento Interior del Condominio, en Querétaro Reglamento interno del condominio (artículo 213 fracción XVII), y en la CDMX y Nuevo León Reglamento Interno. Es el mismo instrumento; si buscas por el nombre equivocado, la ley parece no decir nada al respecto. El resto del vocabulario que aparece en estas leyes —indiviso, quórum, protocolización, título ejecutivo— está explicado en el glosario de administración de condominios, con la nota de dónde cambia según el estado.

La tabla que importa: asamblea

Aquí es donde los seis estados se separan más, y donde equivocarse cuesta acuerdos impugnables.

Cinco lecturas de esa tabla que vale la pena hacer despacio:

Jalisco convoca con el doble de anticipación que la CDMX. Quince días naturales para la ordinaria y veinte para la extraordinaria (artículo 1025 del Código Civil). Si administras en Guadalajara o Zapopan con una plantilla de convocatoria descargada de un sitio capitalino, estás convocando mal. El calendario completo del régimen jalisciense —incluida la ventana de treinta días del artículo 1023— está en la guía de la ley de condominios de Jalisco.

El Estado de México no cuenta por indiviso. El artículo 28 fracción II es tajante: en condominios que no son comerciales ni industriales, cada condómino tiene un solo voto, sin importar cuántas unidades posea. Es la diferencia más grande de los seis ordenamientos. En la CDMX, quien compró seis departamentos manda seis veces más; en el Estado de México, manda igual que quien compró uno. Cambia por completo la política interna de un condominio con inversionistas, y arrastra consigo el resto de la operación: el detalle está en la guía de la ley de condominios del Estado de México, la más prescriptiva de las seis en el día a día.

Quintana Roo pide el quórum más alto para arrancar. 75% del proindiviso en primera convocatoria (artículo 29). En un destino turístico donde buena parte de los propietarios no vive en el estado, ese número es prácticamente inalcanzable en primera vuelta, y por eso la segunda (51%) y la tercera (con quien asista) no son un plan B: son el procedimiento normal. La reforma de 2021 también reconoció expresamente las asambleas a distancia, y permite que el condómino se haga acompañar de abogado, contador público o intérprete traductor, designándolo al pase de lista. Para un condominio con propietarios en otro país, eso es más importante que cualquier porcentaje.

Querétaro convoca en cuatro días y agota las tres vueltas en la misma tarde. El artículo 270 fracción III pide cuando menos cuatro días desde que se publica la convocatoria —el plazo más corto de los seis— y permite convocar una extraordinaria de suma urgencia con 24 horas. Entre la primera convocatoria y la segunda median quince minutos, y otros quince entre la segunda y la tercera: contra los treinta minutos de la CDMX o los siete a quince días de Jalisco, las tres caben en una sola sesión, lo que convierte la tercera —con los que asistan— en el escenario realista y obliga a anunciarlas todas desde la citación. También trae un candado que ningún otro de la tabla tiene: el voto pesa por indiviso, pero cuando un solo condómino representa más del 50% del valor total inicial, el acuerdo necesita además mayoría contada por persona (artículo 265 fracción VIII). El resto del régimen —los tres órganos, la fianza del administrador en diez días— está en la guía de la ley de condominios de Querétaro.

Jalisco tiene una válvula de escape que nadie más tiene. La asamblea extraordinaria puede celebrarse con quien asista, pero sus acuerdos solo valen si los aprueba el 75% de los derechos — y ese 75% se puede completar durante los treinta días naturales siguientes, con condóminos ausentes que en forma auténtica manifiesten conocer los acuerdos y aprobarlos (artículo 1023). Es decir: en Jalisco una asamblea con baja asistencia no está perdida, está pendiente. Ningún otro de los seis estados permite esto.

Sobre la contradicción de la CDMX: sus artículos 11 y 52 piden mayorías distintas para modificar el mismo reglamento —75% del valor total en asamblea extraordinaria, contra 51% del indiviso en asamblea general—. Está así en el texto vigente; no es error de transcripción. Mientras no se aclare, lo prudente es convocar extraordinaria y buscar el 75%, que cumple con ambos artículos; lo desarrollamos en la guía del reglamento interno. El resto de las reglas capitalinas —los treinta minutos entre convocatorias, la firma doble del estado de cuenta, el papel de la Procuraduría Social— está en la guía de la ley de condominios de la CDMX.

Morosidad: seis reglas distintas para cobrar lo mismo

Si administras en más de un estado, esta es la sección que más te va a cambiar la operación. Los seis ordenamientos coinciden en que las cuotas se pagan y en que la falta de pago genera intereses. A partir de ahí, se separan.

Y las particularidades que no caben en una tabla:

Nuevo León le puso apellido de contador al cobro. El artículo 48 exige que el estado de cuenta que trae aparejada ejecución vaya suscrito por el administrador siempre y cuando sea contador público, o por el contador público facultado por la asamblea, además del presidente del comité consultivo y de vigilancia. Si tu administrador no es CP y la asamblea nunca facultó a uno, tu documento de cobro nace incompleto. Es una decisión que hay que tomar en la asamblea ordinaria, no cuando ya tienes seis meses de adeudo.

Nuevo León también define qué es ser moroso —basta la falta de pago de una cuota (artículo 34)— y suspende el voto, salvo en las asambleas extraordinarias convocadas para modificar la escritura, extinguir el condominio o afectar el dominio de las áreas comunes, donde el moroso sí vota. Tiene sentido: son decisiones que tocan su patrimonio.

Quintana Roo permite algo que sorprende a casi todos. Su artículo 43 autoriza que el reglamento establezca que, cuando un condómino caiga en mora, el administrador distribuya el importe del adeudo entre los demás condóminos en proporción al valor de sus propiedades, hasta recuperarlo — reembolsándoles después con la parte proporcional de los intereses. Ese mismo artículo también fija el orden en que se aplican los pagos: primero multas, intereses, sanciones y gastos de abogados, y hasta el final las cuotas de mantenimiento, extraordinarias y el fondo de reserva. Quien paga a medias no está reduciendo su cuota atrasada: está pagando recargos.

Querétaro es el que rompe el patrón: no hay vía ejecutiva. Cuatro de los seis ordenamientos convierten el estado de cuenta firmado en un documento que trae aparejada ejecución. El Capítulo Séptimo del Código Urbano de Querétaro no contiene esa figura por ningún lado — ni la fórmula "trae aparejada ejecución", ni el título ejecutivo. Lo que sí contiene es una obligación: el artículo 293 dice que ante el incumplimiento de al menos seis cuotas el administrador deberá ejercer las acciones necesarias ante los órganos jurisdiccionales. No es una facultad discrecional, y su incumplimiento lo puede reclamar el Comité de Vigilancia. La palanca real está en otro lado: el artículo 294 hace del comprador de una unidad obligado solidario de los adeudos existentes, salvo que el administrador haya expedido y entregado la constancia de no adeudo —que el artículo 223 obliga al notario a anexar al apéndice de la escritura—. Traducido: en Querétaro un adeudo bien documentado no se pierde cuando el moroso vende, se va con la unidad.

El Estado de México va por otra ruta. Su artículo 36 no convierte el estado de cuenta en título ejecutivo; dice que las cuotas fijadas por la asamblea son obligaciones de carácter civil, exigibles por la vía judicial correspondiente, y permite solicitar el embargo precautorio de bienes para asegurar el pago. Es un camino más lento al inicio, pero con una herramienta cautelar explícita.

Sea cual sea tu estado, la parte que sí controlas es llegar al día 60 con el expediente completo: qué unidades están vencidas, por cuánto y desde cuándo, con las notificaciones fechadas al lado. La guía para reducir la morosidad desarrolla la escalera de cobranza que hace innecesario, en la mayoría de los casos, llegar al juzgado.

Obligaciones de la administración: dónde se pone específica cada ley

Dos cosas destacan de esta tabla. La primera es que la CDMX es el único de los seis estados con una autoridad administrativa que revisa el contenido de tu reglamento —la Procuraduría Social—, y que además puede convocar asambleas cuando no hay administración o cuando el administrador se niega. Nuevo León, Quintana Roo y el Estado de México no tienen figura equivalente en sus leyes de condominio: el control es notarial, registral y judicial. Querétaro es el caso intermedio: nadie revisa el contenido de tu reglamento interno, pero la modificación se inscribe ante la autoridad municipal (art. 222) y es el municipio —no el Código— el que fija buena parte de las reglas (art. 215).

La segunda es que el Estado de México es el más prescriptivo en la operación cotidiana: el estado de cuenta bimestral, el libro de actas autorizado por el ayuntamiento y el tope del 1% son obligaciones concretas y verificables, del tipo que un condómino inconforme puede reclamar sin necesidad de un abogado.

Qué hacer con esto si administras en varios estados

Si tu portafolio cruza entidades, la regla operativa no es memorizar seis ordenamientos. Es esta: cada comunidad necesita su propia ficha de cumplimiento, con seis datos.

1. Ordenamiento aplicable y fecha de la última reforma que consultaste.
2. Días de anticipación de la convocatoria, ordinaria y extraordinaria.
3. Quórum de primera, segunda y tercera convocatoria.
4. Cómo pesa el voto: por indiviso o por cabeza.
5. Mayoría para modificar reglamento y escritura.
6. Requisitos del documento de cobro: quién firma, desde cuándo se puede ejercer, qué anexos lleva.

Los seis datos son de la ley, pero los entregables que exigen —el estado de cuenta bimestral del Estado de México, la relación de morosos de Querétaro, el estado de cuenta con doble firma de la CDMX— salen todos del mismo registro por unidad. Si ese registro es un archivo distinto por comunidad, cada ficha se cumple a mano y por separado, y el cuello de botella deja de ser jurídico: es qué se rompe cuando el registro crece más que la hoja de cálculo.

Con eso pegado en la primera página del expediente de cada condominio, el 90% de los errores desaparece. Y hay una regla que aplica en los seis estados sin excepción: cuando la ley y tu reglamento difieren, se respeta el que protege más al condómino. Si tu ley pide diez días y tu reglamento quince, convoca con quince.

Un último recordatorio de calendario: estas leyes se reforman. La del Estado de México se reformó en abril de 2024, la de la CDMX en agosto de 2023, la de Nuevo León en octubre de 2023, y el Código Urbano de Querétaro en noviembre de 2023. Revisar el texto vigente una vez al año, antes de la asamblea ordinaria, es media hora bien invertida.

Cómo Communeo ayuda con esto

Communeo no interpreta seis ordenamientos —eso es de tu abogado—, pero sí evita que administrar en seis estados tenga que ser administrar seis operaciones distintas:

• Cada comunidad con sus propias reglas. El sistema es multi-comunidad por diseño: un mismo equipo administrador puede llevar condominios en la CDMX, Jalisco y Quintana Roo, cada uno con sus cuotas, sus periodos y su configuración, sin mezclar datos entre comunidades.
• Convocatorias con constancia de envío. Los avisos llegan al portal y al correo de cada propietario con fecha y evidencia — que es exactamente lo que se pierde cuando la convocatoria vive en un papel pegado en el elevador. Los detalles del proceso completo están en la guía de asamblea.
• El padrón de propietarios, actualizado. El módulo de Unidades mantiene quién es dueño de cada unidad, quién la habita y cómo contactarlos, que es la mitad del trabajo de armar la lista de asistencia sin improvisar el día de la asamblea. La otra mitad —el indiviso de cada unidad— la pone tu escritura constitutiva, y la ley de tu estado decide si el voto se cuenta con ese porcentaje o por cabeza.
• El expediente de cobranza armado solo. Cobros y Tesorería generan el estado de cuenta por unidad, con el histórico de cargos, pagos y notificaciones. Sea que tu estado te pida 90 días de mora, tres cuotas pendientes o la firma de un contador, llegas al momento del cobro con los números y las fechas documentadas.

Si administras en uno solo de los seis, el siguiente paso es la guía de tu estado: CDMX, Jalisco, Estado de México o Querétaro, cada una con su ficha lista para pegar en el expediente. Si administras en varios, el orden que funciona es el inverso: primero el marco de operación, y después el reglamento de cada comunidad, que es donde se aterriza lo que cada ley deja abierto.