Reglamento interno de condominio: qué debe decir y plantilla

Casi todos los conflictos que llegan a la administración de un condominio son, en el fondo, un desacuerdo sobre una regla que nadie escribió bien. ¿A qué hora se puede usar el salón? ¿Quién paga si un invitado rompe algo en la alberca? ¿Se puede rentar por Airbnb? ¿Cuántas mascotas? El reglamento interno existe para que esas respuestas no dependan de quién esté de guardia esa noche.

Y sin embargo es el documento más descuidado del condominio. Muchos administradores heredan uno que nadie ha leído en quince años, que contradice la ley estatal en dos o tres puntos, o que simplemente no existe. Esta guía cubre qué es, qué fuerza tiene de verdad, qué debe contener como mínimo, cómo se aprueba y se modifica, y los errores que lo vuelven papel mojado. Al final tienes una plantilla completa para adaptarla a tu comunidad.

Una nota antes de empezar, con la honestidad que nos gustaría recibir a nosotros: esto es material informativo, no asesoría legal. El marco de condominios en México es estatal, así que los artículos y porcentajes que citamos son los de la ley que nombramos en cada caso —no los de tu estado, salvo que coincidan—. Antes de aprobar o modificar tu reglamento, revísalo con un abogado o notario de tu entidad. Vale mucho más una consulta de una hora que una asamblea impugnada.

Qué es el reglamento interno (y qué no es)

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal —vigente en la Ciudad de México— lo define en su artículo 2 como el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio, complementando y especificando las disposiciones de la ley de acuerdo a las características de cada condominio.

Esa última frase es la clave: complementa y especifica. El reglamento no inventa derecho, lo aterriza. Existe porque la ley no puede saber que tu edificio tiene una sola terraza compartida, que el estacionamiento tiene rampa estrecha o que la mitad de las unidades se rentan por temporada.

De ahí salen sus dos límites, y son duros:

1. No puede contradecir la ley estatal ni el reglamento de esa ley. En la CDMX lo dice el artículo 53 con todas sus letras. En Jalisco, donde el condominio se regula dentro del Código Civil del Estado, el reglamento interior es una de las cosas que la escritura constitutiva debe contener (artículo 1006) y se mueve dentro de los límites de ese mismo título.
2. No puede contradecir la escritura constitutiva. La escritura es el acta de nacimiento del condominio: los indivisos, el destino de cada unidad, qué es área común. El reglamento vive por debajo de ella.

Cuando el reglamento choca con cualquiera de las dos, pierde el reglamento. No "medio pierde": la cláusula simplemente no es aplicable, y cualquier cobro o sanción que se haya hecho con base en ella es impugnable. (Si "escritura constitutiva", "indiviso" o "protocolización" te resultan nuevos, tenlos a mano en el glosario de administración de condominios.)

Lo que sí es: obligatorio para todos. Y no solo para quienes lo votaron. La ley de la CDMX obliga al notario, en toda escritura de compraventa de una unidad, a entregar al comprador copia simple del reglamento interno y hacer constar esa entrega (artículo 12). Nuevo León, Quintana Roo y el Estado de México tienen la misma exigencia en sus respectivas leyes. Es decir: la ley da por sentado que cada propietario recibió el reglamento el día que firmó. Si en tu condominio eso no pasó, hay una brecha que conviene cerrar.

Qué debe contener como mínimo

Aquí las leyes estatales sí se ponen concretas. La CDMX es la más detallada: su artículo 53 enumera veinte materias que el reglamento debe cubrir "en forma enunciativa mas no limitativa" —o sea, mínimo eso, y lo que haga falta—. El Estado de México agregó un capítulo entero (artículo 62 Bis) con diez fracciones. Quintana Roo lo hace en su artículo 41 —donde, ojo con el nombre, el documento se llama Reglamento del Condominio— y Jalisco dentro del artículo 1006 del Código Civil.

Los bloques coinciden bastante entre estados. Este es el mínimo común, con la fuente de cada uno:

Dos fracciones merecen un párrafo aparte porque son las que más reglamentos viejos tienen mal:

Animales de compañía. Sí se pueden poner medidas y limitaciones —correa en áreas comunes, horarios, recolección de desechos, número máximo—. Lo que ya no se puede es prohibir. En la CDMX, la ley aclara que los perros de asistencia no están sujetos a ninguna de esas limitantes y pueden usar las áreas comunes sin restricción. En el Estado de México, el artículo 62 Bis fracción VI es aún más explícito: en las unidades privativas no se puede prohibir la tenencia de animales de compañía que por sus características físicas no representen un riesgo a la salud ni a la integridad de las personas. Un reglamento que dice "no se permiten mascotas" es, en esos dos estados, letra muerta.

No discriminación. La CDMX obliga a incluir una prohibición expresa de discriminación, y va más lejos: si el reglamento contiene disposiciones que violan el derecho a la igualdad, la asamblea que nombre a la nueva persona administradora debe modificarlas. La ley también permite a los condóminos o a la administración pedir al COPRED una opinión consultiva sobre el contenido de una modificación al reglamento antes de aprobarla (artículo 11). Es un recurso gratuito y poco usado que evita rehacer una asamblea entera.

Cómo se aprueba y cómo se modifica

El primer reglamento no lo vota nadie: lo redacta quien otorga la escritura constitutiva, normalmente el desarrollador, y forma parte del apéndice de esa escritura. Así lo establece la CDMX (artículos 52 y 54, que remiten al artículo 9 fracción IX) y así funciona también en Quintana Roo y en el Estado de México, donde el reglamento se agrega al apéndice certificado por fedatario público. En Jalisco es parte del contenido obligatorio de la escritura (artículo 1006).

Eso explica por qué tantos reglamentos son genéricos: se firmaron antes de que existiera la comunidad. La buena noticia es que se pueden cambiar. La menos buena es que la mayoría requerida cambia radicalmente por estado:

Sobre la contradicción de la CDMX: los artículos 11 y 52 de la misma ley piden cosas distintas para el mismo acto —75% del valor total en asamblea extraordinaria, contra 51% del indiviso en asamblea general—. No es un error de lectura; están así en el texto vigente tras la reforma de agosto de 2023. Mientras un tribunal o la Procuraduría Social no lo aclare, la lectura prudente es la más exigente: convoca asamblea extraordinaria y busca el 75%. Un acuerdo aprobado con 76% cumple ambos artículos; uno aprobado con 55% queda expuesto a que alguien lo impugne invocando el artículo 11. No arriesgues una reforma completa del reglamento por ahorrarte una convocatoria.

Sea cual sea tu estado, la mecánica de la asamblea importa tanto como el porcentaje. Si tienes dudas sobre la convocatoria, el quórum o el acta, la guía de asamblea de condominio cubre ese proceso a detalle.

Después de la votación: protocolizar y registrar

Aquí es donde se cae buena parte de los reglamentos "nuevos". Aprobarlo en asamblea no basta.

• En la CDMX, si el acuerdo de la asamblea modifica el reglamento interno, el acta se protocoliza ante notario público y debe registrarse ante la Procuraduría Social (artículo 31). El artículo 52 lo repite: la elaboración y/o modificación del reglamento deben registrarse ante la Procuraduría, y el artículo 54 aclara que ésta revisará que no contravenga la ley. Es el único de los cinco estados que revisamos con una autoridad administrativa que valida el contenido.
• En el Estado de México, la propia definición legal del reglamento dice que es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial (artículo 2 fr. X), y protocolizarlo es parte de la facultad de la asamblea.
• En Jalisco, la escritura constitutiva —con el reglamento dentro— se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

Un reglamento votado, firmado y guardado en el cajón de la caseta tiene un problema práctico antes que legal: nadie lo puede oponer a nadie. Protocolízalo, regístralo donde tu estado lo exija, y publícalo donde los residentes lo lean.

Los seis errores que vuelven inaplicable un reglamento

1. Contradecir la ley estatal o la escritura. El caso clásico son las prohibiciones absolutas de mascotas. También: cambiar el criterio de reparto de cuotas cuando la escritura manda indiviso.
2. Aprobarlo con la mayoría equivocada. El porcentaje de tu estado, no el que recuerdas de otro condominio. Y en asamblea del tipo correcto.
3. No protocolizarlo ni registrarlo donde la ley lo pide.
4. Cláusulas discriminatorias, explícitas o disfrazadas de "criterio de convivencia".
5. Sanciones sin base. El reglamento sí puede establecer penas convencionales y medidas internas —la ley de la CDMX las reconoce al hablar de la pena convencional estipulada en asamblea o reglamento—, pero tienen que estar aprobadas y no sustituyen a las multas que solo la autoridad puede imponer.
6. Que nadie lo conozca. Si el residente nunca recibió copia y el reglamento no está publicado, cualquier sanción arranca con una discusión sobre si le era exigible.

Plantilla de reglamento interno

Abajo está la plantilla. Está ordenada para cubrir los bloques mínimos de la tabla anterior y pensada para adaptarse: todo lo que va entre corchetes [ ] es un dato tuyo, y las decisiones que dependen de la ley de tu estado están marcadas como tales.

Tres advertencias antes de copiarla, y van en serio:

• No la apruebes tal cual. Es un punto de partida, no un documento terminado. Recórrela con tu escritura constitutiva al lado y con la ley de tu estado.
• Revísala con un notario o abogado local antes de llevarla a asamblea. Las mayorías, los plazos y los porcentajes cambian por entidad; los de esta guía son de referencia.
• Bórrale lo que no aplique. Un reglamento con secciones que tu condominio no tiene (alberca, salón, gimnasio) genera más confusión que orden.

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REGLAMENTO INTERNO DEL CONDOMINIO [NOMBRE DEL CONDOMINIO]

Domicilio: [calle y número, colonia, alcaldía/municipio, estado] Escritura constitutiva: instrumento [número], otorgado ante la fe del notario público [número] de [entidad], licenciado(a) [nombre], inscrito en el Registro Público de la Propiedad bajo el folio [folio]. Aprobado en asamblea: [tipo de asamblea] celebrada el [fecha], con [porcentaje] de votos a favor. Ley aplicable: [nombre oficial de la ley de condominios de tu estado].

Capítulo I — Disposiciones generales

1.1 El presente reglamento regula el uso de las áreas y bienes comunes, y establece las bases de convivencia del condominio. Complementa y especifica —sin contravenirlas— las disposiciones de [ley aplicable], su reglamento y la escritura constitutiva.

1.2 Es obligatorio para condóminos, poseedores, arrendatarios, familiares, empleados domésticos, visitantes, proveedores y cualquier persona que ingrese al condominio. El condómino responde por el cumplimiento de quienes ingresen por su cuenta.

1.3 En caso de contradicción entre este reglamento y la ley o la escritura constitutiva, prevalecen estas últimas.

1.4 Ninguna disposición de este reglamento podrá interpretarse o aplicarse de forma que discrimine a persona alguna por origen étnico o nacional, apariencia física, color de piel, lengua, género, edad, discapacidad, condición social o de salud, embarazo, religión, situación migratoria, opiniones, preferencias u orientación sexual, identidad o expresión de género, características sexuales, estado civil o cualquier otra que atente contra la dignidad humana.

Capítulo II — Órganos del condominio

2.1 Asamblea general. Es la máxima autoridad. Se celebrará [ordinaria: frecuencia según tu ley estatal] y de forma extraordinaria cuando la convoque quien esté facultado.

2.2 Convocatoria. Se emitirá con [número] días de anticipación —el plazo que marque tu ley estatal, o uno mayor si así lo acuerda la asamblea—, indicando quién convoca, tipo de asamblea, fecha, hora, lugar y orden del día. Solo podrán tomarse acuerdos sobre puntos incluidos en el orden del día.

2.3 Medios de notificación. La convocatoria se fijará en [lugares visibles: acceso principal, elevadores, caseta] y se enviará por [correo electrónico / portal de residentes / entrega en unidad], conservando constancia del envío.

2.4 Quórum y votación. Se aplicarán los porcentajes que establezca [ley aplicable]. Salvo que la ley disponga otra cosa, el voto se pondera por el porcentaje de indiviso de cada unidad conforme a la tabla del Anexo A. (Verifica este punto: en algunos estados la regla legal es un voto por condómino, no por indiviso.)

2.5 Representación. Un condómino podrá hacerse representar mediante carta poder simple firmada por [número] testigos, que se registrará al inicio de la asamblea junto con la lista de asistencia.

2.6 Actas. De cada asamblea se levantará acta en el libro respectivo, con lugar, fecha, hora de inicio y cierre, orden del día, lista de asistencia con porcentajes de indiviso, acuerdos con el resultado exacto de la votación, responsables y plazos, y firmas. Cualquier condómino podrá consultarla.

2.7 Administración. El condominio será administrado por [administrador único / comité de administración], designado por la asamblea por un periodo de [duración], renovable. Sus facultades, obligaciones y remuneración son las de [ley aplicable] y las de este reglamento.

2.8 Comité de vigilancia. Integrado por [número] condóminos electos en asamblea por [duración]. Supervisa a la administración, revisa el estado de cuenta y da el visto bueno a los informes financieros.

2.9 Remoción. Serán causas de remoción del administrador o de los miembros del comité: incumplimiento de los acuerdos de asamblea; no rendir cuentas en los plazos de este reglamento; disponer de los fondos para fines distintos; incumplir [ley aplicable]; y [otras causas].

2.10 Ausencia temporal. En caso de ausencia del administrador por más de [número] días, asumirá [suplente designado / el comité de vigilancia] hasta que la asamblea resuelva.

Capítulo III — Cuotas y fondos

3.1 Cuota ordinaria de mantenimiento y administración. Cada unidad aportará mensualmente la cantidad que resulte de aplicar [criterio: porcentaje de indiviso, conforme al Anexo A] al presupuesto anual aprobado en asamblea.

3.2 Fondo de reserva. Se destinará el [porcentaje]% de la cuota ordinaria al fondo de reserva, que solo podrá usarse para [obras mayores, reposición de equipo, contingencias] previo acuerdo de asamblea.

3.3 Cuotas extraordinarias. Se aprueban en asamblea, indicando siempre monto total, monto por unidad, calendario de pago y destino específico. No podrán destinarse a un fin distinto del aprobado.

3.4 Fecha de pago. Las cuotas se cubren por adelantado, a más tardar el día [número] de cada mes.

3.5 Medios de pago. [Transferencia a la cuenta del condominio / domiciliación / portal de residentes]. Todo pago genera comprobante. No se recibirán pagos en efectivo sin recibo foliado.

3.6 Estado de cuenta. La administración pondrá a disposición de cada condómino su estado de cuenta [mensualmente / con la periodicidad que marque tu ley estatal], y el estado financiero del condominio [mensual/trimestral].

3.7 Intereses moratorios. Las cuotas no cubiertas en tiempo generarán intereses moratorios a razón de [tasa], conforme a lo que permita [ley aplicable]. (Revisa el límite de tu estado: algunos fijan el tipo legal, otros lo remiten al reglamento, y varios prohíben capitalizarlos.)

3.8 Procedimiento de cobro. [Día 1-30: recordatorio; 31-60: notificación formal con estado de cuenta; 61+: notificación previa a la vía judicial]. El estado de cuenta se emitirá con los requisitos de firma y documentación que exija [ley aplicable] para tener aparejada ejecución.

3.9 Constancia de no adeudo. La administración expedirá, a solicitud del condómino, constancia del estado que guarda su unidad. Será requisito para toda operación de compraventa.

Capítulo IV — Uso de las unidades privativas

4.1 Cada unidad se destinará exclusivamente al uso previsto en la escritura constitutiva: [habitacional / comercial / mixto].

4.2 Ningún condómino podrá realizar obras que afecten la estructura, las instalaciones generales, la fachada o la seguridad del inmueble sin autorización previa por escrito de [la administración / la asamblea], acompañada de responsiva del director responsable de obra cuando corresponda.

4.3 Las obras dentro de la unidad se realizarán en horario de [horario], de [días], notificando a la administración con [número] días de anticipación.

4.4 Queda prohibido almacenar sustancias inflamables, explosivas o insalubres, y realizar actividades que produzcan ruido, olores o vibraciones que excedan lo razonable para la convivencia.

4.5 Arrendamiento. El condómino que arriende su unidad deberá informar a la administración los datos de contacto del arrendatario y entregarle copia de este reglamento. El condómino sigue siendo responsable solidario del pago de cuotas y de los daños que cause el ocupante.

4.6 Estancias de corta duración. [Definir la postura de la comunidad y verificar que sea compatible con el uso de suelo, la escritura y la normativa local.]

Capítulo V — Áreas y bienes comunes

5.1 Son áreas comunes las señaladas en la escritura constitutiva. Ningún condómino podrá ocuparlas, obstruirlas ni destinarlas a uso exclusivo sin acuerdo de asamblea.

5.2 Horarios. [Área: horario]. Ejemplo: alberca 7:00–21:00; gimnasio 5:00–23:00; salón de eventos hasta las 23:00 entre semana y 01:00 fines de semana.

5.3 Reservas. Las amenidades reservables se apartan por [medio], con [anticipación mínima], [duración máxima] y [número] reservas por unidad al mes. Las cancelaciones se avisan con [tiempo] de anticipación.

5.4 Invitados. Cada unidad podrá ingresar hasta [número] invitados a las amenidades. El condómino es responsable de su conducta y de los daños que causen.

5.5 Depósito en garantía. Para el uso del [salón / roof garden] se dejará un depósito de [monto], reembolsable si el área se entrega sin daños y limpia.

5.6 Accesibilidad. Los espacios destinados a personas con discapacidad —cajones, rampas, accesos— son de uso exclusivo de quien los requiera. Ocuparlos indebidamente es una falta [grado].

5.7 Estacionamiento. Cada unidad tiene asignados los cajones que indica la escritura. Prohibido ocupar cajones ajenos, de visitas o de personas con discapacidad. Velocidad máxima: [número] km/h.

5.8 Áreas de servicio. [Reglas de lavandería, bodegas, azotea, tendederos.]

Capítulo VI — Convivencia

6.1 Ruido. De [hora] a [hora] deberá guardarse silencio. Fuera de ese horario, el volumen no debe percibirse desde otra unidad ni desde las áreas comunes.

6.2 Animales de compañía. Se permite su tenencia. En áreas comunes deberán ir [con correa / en transportadora], y la persona responsable recogerá sus desechos de inmediato. Número máximo por unidad: [número]. Los perros de asistencia no están sujetos a ninguna limitación y pueden acompañar a su persona en todas las áreas comunes. (No incluyas prohibiciones totales: en varios estados no son válidas.)

6.3 Basura. Se depositará en [lugar], separada en [criterio], en horario de [horario].

6.4 Mudanzas. Se realizarán en horario de [horario], avisando con [número] días de anticipación y usando [acceso/elevador de servicio].

6.5 Fumar. Prohibido en áreas comunes cerradas y en [otras áreas].

6.6 Convivencia digital. Los grupos de mensajería de residentes son un canal informal: los avisos oficiales, las convocatorias y los estados de cuenta se emiten por [canal oficial] y solo esos tienen validez.

Capítulo VII — Seguridad y protección civil

7.1 Control de acceso. Todo visitante se registra en [caseta / sistema de acceso] con identificación y autorización del residente. La administración conservará el registro conforme a la normativa de datos personales aplicable.

7.2 Proveedores y personal doméstico. Se registran con [datos], previa autorización del condómino, en horario de [horario].

7.3 Videovigilancia. [Ubicación de las cámaras], con aviso visible. Las grabaciones se conservan [plazo] y solo se entregan a [autoridad competente / el condómino afectado, previa solicitud fundada].

7.4 Programa interno de protección civil. El condominio mantendrá vigente su programa interno, con rutas de evacuación señalizadas, extintores con carga vigente, [número] simulacros al año y un directorio de emergencias publicado en [lugar].

7.5 Comité de seguridad. [Integración, funciones y periodo, si aplica.]

Capítulo VIII — Faltas y sanciones

8.1 Las faltas se clasifican en leves, graves y muy graves conforme a la tabla del Anexo B.

8.2 El procedimiento será: (i) notificación por escrito al condómino o poseedor, con descripción del hecho, fecha y disposición infringida; (ii) derecho de audiencia dentro de [número] días hábiles; (iii) resolución fundada de [la administración / el comité de vigilancia], notificada por escrito.

8.3 Las sanciones internas serán [amonestación por escrito / pena convencional de (monto o referencia) / suspensión temporal del uso de la amenidad afectada], sin perjuicio de la obligación de reparar el daño y de las sanciones que correspondan a la autoridad competente conforme a [ley aplicable].

8.4 La reincidencia dentro de [periodo] agrava la falta al grado inmediato superior.

8.5 Conflictos. Antes de acudir a la vía judicial, las partes procurarán la conciliación ante [la administración / el comité de vigilancia / la instancia estatal, si tu estado la tiene].

Capítulo IX — Modificación del reglamento

9.1 Este reglamento se modifica en [tipo de asamblea], con la mayoría que exija [ley aplicable] —verificar el porcentaje vigente antes de convocar—.

9.2 Toda propuesta de modificación se circulará por escrito a los condóminos con al menos [número] días de anticipación a la asamblea.

9.3 Aprobada la modificación, el acta se protocolizará ante notario público y se registrará ante [la autoridad que corresponda en tu estado], y el texto vigente se publicará en [canal oficial] dentro de los [número] días siguientes.

Anexos

• Anexo A — Tabla de valores e indivisos por unidad. (Obligatoria en la CDMX; debe actualizarse si la escritura cambia.)
• Anexo B — Catálogo de faltas y sanciones, clasificadas por gravedad.
• Anexo C — Directorio de administración, comité de vigilancia y emergencias.
• Anexo D — Formatos: solicitud de reserva de amenidad, aviso de mudanza, aviso de obra, carta poder para asamblea.

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Cómo Communeo ayuda con esto

Un reglamento solo sirve si se aplica igual para todos, todos los días. Eso es menos un problema de redacción que de operación: quién reservó qué, quién debe cuánto, a quién se le notificó y cuándo. Communeo se encarga de esa parte:

• Las reglas se aplican solas en el momento de reservar. Horarios, anticipación mínima, límite de reservas por unidad y cupo de invitados viven en el módulo de Amenidades, así que el sistema aplica el reglamento sin que el administrador tenga que ser el árbitro de cada disputa. Si las amenidades son tu punto de fricción, cómo evitar conflictos por reservas en temporada alta profundiza en ese diseño.
• El procedimiento de cobro deja de ser un recordatorio manual. Los módulos de Cobros y Tesorería generan estados de cuenta por unidad, aplican la escala de recordatorios que definiste en el capítulo III y dejan registro de cada notificación — que es justo lo que necesitas si el caso llega a la vía ejecutiva.
• Los avisos llegan con constancia. Convocatorias, cambios de reglamento y notificaciones de falta salen al portal y al correo de cada residente, con fecha y evidencia de envío. Se acabó el "yo nunca me enteré".
• El reglamento vigente vive donde todos lo ven. Publicado en el portal, accesible desde el teléfono de cada residente, sin depender de la copia impresa de la caseta.

Un buen reglamento no elimina los conflictos: los convierte en algo que se resuelve leyendo un documento en vez de discutiendo en el grupo de WhatsApp. Si estás poniendo en orden el resto de la operación, la guía completa para administrar un condominio en México cubre el panorama entero, y como los porcentajes que citamos cambian de una entidad a otra, vale la pena revisar qué dice la ley de condominios de tu estado. También puedes ver qué cambia para el administrador o cuánto costaría en tu condominio. Puedes comenzar gratis hoy, sin tarjeta y sin contratos.